Sewa atau beli rumah
Yang dibandingkan hanya uang yang keluar, bukan keputusan membeli. Harga Rp 500,000,000 dengan uang muka Rp 100,000,000 menyisakan pokok yang dicicil bunga 10 persen selama 15 tahun. Cicilannya Rp 4,298,420, sehingga uang muka ditambah seluruh cicilan menjadi Rp 873,715,600. Sewa Rp 2,000,000 sebulan tanpa kenaikan selama jangka yang sama menjadi Rp 360,000,000. Suku, uang muka, dan kenaikan sewa diketik sendiri.
Rumus
uang beli = uang muka + cicilan × bulan uang sewa = jumlah sewa tiap tahun setelah kenaikan
Kenaikan sewa berlaku pada tahun berikutnya, bukan di tengah tahun. Uang muka yang lebih besar dari harga ditolak. Harga jual kembali, renovasi, dan nilai tanah yang tersisa tidak dikurangi dari uang beli, karena angka itu tidak diketahui di muka. Akibatnya uang beli hampir selalu terlihat lebih besar daripada uang sewa pada jangka yang sama. Itu bukan kesimpulan bahwa menyewa lebih baik. Pembeli memegang rumah. Penyewa tidak. BPHTB saat beli dihitung di cara menghitung BPHTB. Cicilan dua suku ada di cicilan KPR. Nisbah sewa terhadap harga ada di imbal hasil sewa.
Batasan
- Bukan saran membeli, menyewa, atau memilih lokasi.
- Biaya perawatan dan pajak tahunan tidak masuk kecuali Anda menambahkannya ke sewa.
- Bunga yang berubah di tengah tenor tidak dimodelkan di halaman ini.
Naikkan persen sewa bila kontrak biasanya ditinjau tiap tahun. Turunkan suku hanya bila surat penawaran memang menyebut angka itu untuk seluruh tenor. Selisih dua kartu adalah selisih arus kas, bukan keuntungan. Simpan kedua skenario sebelum menutup tab, karena isian tidak dikirim ke server dan hilang saat halaman ditutup.
Cara membaca hasil
Kartu besar adalah uang yang keluar bila membeli: uang muka ditambah cicilan sepanjang jangka. Baris bawah adalah sewa pada jangka yang sama, setelah kenaikan tahunan. Selisihnya bukan keuntungan dan bukan kerugian, karena pembeli masih memegang rumah sedangkan penyewa tidak. Cicilan yang tertulis adalah angsuran pokok pinjaman, yaitu harga setelah uang muka. Menaikkan uang muka mengecilkan cicilan tetapi tetap dijumlahkan di kartu beli. Kenaikan sewa nol membuat sewa tahun-tahun berikutnya tetap. Jangan menyimpulkan harus menyewa hanya karena kartu sewa lebih kecil. Bandingkan sekali lagi setelah biaya akad ditambahkan sendiri ke uang muka. Isian tidak dikirim ke server.
Pertanyaan yang sering muncul
Bagaimana membandingkan sewa dan beli rumah?
Jumlahkan uang muka dan cicilan selama tenor, lalu bandingkan dengan sewa yang bisa naik tiap tahun. Ini uang keluar, bukan saran membeli.
Apakah rumah yang dibeli sudah termasuk nilai jual kembali?
Tidak. Uang beli tidak dikurangi perkiraan harga jual nanti, karena harga itu tidak diketahui.
Apakah biaya balik nama masuk cicilan?
Tidak. BPHTB dan biaya akta dihitung di halaman BPHTB, lalu bisa ditambahkan sendiri ke uang muka.
Bagaimana sewa yang naik tiap tahun?
Isi persen kenaikan. Tahun berikutnya memakai sewa tahun ini dikali satu tambah persen itu.